筆者按：房地產項目開發產品會規劃一定比例的商業，因商業售價較高，分攤成本有限，導致商業增值率高，負擔的土地增值稅相對較高，大多數開發商會采用自持經營，因權屬未發生轉移，商業運營不涉及土地增值稅清算，但出租時仍需繳納房產稅、增值稅及附加，因此對采取自持或出售，需對比二者稅負測算進行綜合確定。

商業租賃房產稅分為從價計征及從租計征，對自用商業，一般以商業原值的70-80%按1.2%征收率確定年度房產稅；出租商業按實際收取的租金按12%確定月度應繳房產稅。商業房產出租，出租方一般需按照9%稅率繳納增值稅。

商業租賃實際操作如何降低房產稅及增值稅，設計租賃合同就成為其中比較關鍵環節，本文就商業租賃合同中免租期和租金分成的設計對降低房產稅、增值稅方法進行淺析。

一、租賃免租期設計

為使商業及時產生租賃效益，一般在簽訂租賃合同中，商業持有者會約定承租期內給予租戶一定時間的前期裝修等免租期優惠，但免租期間是否應該繳納以及怎樣繳納房產稅并未引起重視，導致稅務稽查，產生滯納金，甚至被處于0.5倍至1倍的罰款。

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條：

因此企業在所簽訂的房屋租賃合同協議中“不確定”免租期時間，以合同確定的開始租賃時間為準；約定“確定”免租期的，可以將給予承租方實際的免租期間的租金優惠采取“銷售折扣”的形式來處理。因而，關于出租房產免收租金期間房產稅問題明確規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產權所有人及出租人按照房產原值，即從價計征繳納房產稅。

如考慮實際減免期間帶來的猶豫條款修改造成的稅收和資金問題，可將付款時間做出約定，以原實際約定付款時間作為節點，以形成流轉稅的實際納稅義務。

舉例說明，假設某商業建筑面積150平米、建造成本為500萬元，出租的單位面積月租金標準為每平方米120元（月租金18000元），租期1年，承租方要求三個月的免租期（即整個租期租金共計為：18000元/月*9=162000元，按12個月攤薄月租金，月租金即為13500元），商業所在地稅務規定房產稅從價計征扣減比例為30%。

籌劃前，免租期（前3個月）出租方每月應承擔的房產稅（從價計征）為：500*（1-30%）*1.2%/12=0.35萬元，租賃期（后9個月）出租方每月應承擔的房產稅（從租計征）為：18000元/月*12%=2160元。則整個租賃期限內出租人需繳納的房產稅共計：3500*3 2160*9=29940元

該情形下可不約定免租期進行籌劃，直接按13500元/月確定整個租賃期限的租金標準，均從租計征房產稅，則籌劃后整個租賃期限內出租人需繳納的房產稅共計：13500元/月*12%*12=19440元，可實現減稅約合10500元。

由于免租期的優惠對承租方來說也得到了實際體現，只是在合同協議中規避“免租期”敏感條款，實際執行結果并沒有改變，出租和承租雙方都能接受。

二、租賃類別設計

除租賃房產稅外，增值稅也是租賃合同需特別關注事項，按目前增值稅征收政策，物業租賃稅率為9%，物業管理一般納稅人為6%，小規模納稅人為3%，因此設計租賃合同時，可以將租金拆分，一部分為租金，剩余一部分為綜合服務費，一般按8：2或7：3設計，需要注意的是，需將綜合服務費的收取與物業費收取單位約定一致。

與正常物業管理費區別，綜合服務費可設定為物業管理公共區域保安、清潔衛生費用，夜間秩序維護費、商業營銷活動策劃、商業廣告發行等。

按照《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號）第七條的規定：七、自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產、生活性服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額。

企業在出租開始時的特殊租賃期間通過采取上述規劃方式簽訂租賃合同，進行合理、有效規劃，可適當降低房產稅及增值稅，出租企業也能找出應對“價格偏低”的合理、正當、有效的理由。此項優惠政策限定條件是生產、生活性服務業占比超過50%，為合理加計進項扣除，可以將物業費、綜合服務費、水電費等收入比重調整至50%以上。